Consulta modificación OGUC para establecer condiciones mínimas y carga de ocupación máxima a inmuebles destinados al arriendo o subarriendo por piezas o habitaciones

Resumen de la consulta

Con fecha 20.04.2021, se publicó en el Diario Oficial la Ley de Migración y Extranjería (N° 21.325) que modificó entre otros, la ley N° 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, en el sentido de intercalar un nuevo Título V, denominado “Del arriendo y subarriendo abusivo, y del hacinamiento”, conformado por los nuevos artículos 24 bis, 24 ter y 24 quáter.

En el inciso segundo del nuevo artículo 24 bis de la ley N° 18.101, se dispone que la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) “establecerá las condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad, estabilidad, ventilación, iluminación, dimensiones y acondicionamiento térmico de los inmuebles que se destinen al arrendamiento o subarrendamiento por pieza o por habitación. Igualmente, determinará la carga de ocupación máxima que podrán tener los inmuebles arrendados por pieza o habitación”.

En virtud de lo anteriormente expuesto, y conforme a lo establecido en los cuerpos legales precedentemente citados, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, a través de la División de Desarrollo Urbano, ha sido mandatado para generar una nueva reglamentación cuyo propósito será regular las  condiciones de mínimas de habitabilidad, seguridad, estabilidad, ventilación, iluminación, dimensiones y acondicionamiento térmico de los inmuebles que se destinen al arrendamiento o subarrendamiento por pieza o por habitación, así como también la carga de ocupación máxima que podrán tener este tipo de inmuebles.

PRINCIPALES CONTENIDOS DE LA MODIFICACIÓN

A modo de síntesis, la propuesta de modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones en lo relativo a las condiciones que deben cumplir los inmuebles que se arrienden o subarrienden por pieza o habitación, considera diversos tópicos entre los que destacan aquellos que se indican a continuación:

• En lo relativo al uso de suelo, se propone que este tipo de edificaciones, para efectos de su emplazamiento, sean asimiladas al destino vivienda del uso de suelo residencial. 

• Se incorpora un nuevo Capítulo 15 al Título 4 de la OGUC, denominado: “De los inmuebles cuyos edificios se destinen al arriendo o subarriendo por piezas o habitaciones para uso residencial”, el cual considera un nuevo articulado que reúne todas las disposiciones exigibles a este tipo de inmuebles,  precisándose en su primer artículo, que los edificios que se construyan o aquellos existentes que se adecúen para destinarlos al arriendo o subarriendo por piezas o habitaciones para uso residencial, deben dar cumplimiento a lo dispuesto tanto en la Ley General de Urbanismo y Construcciones como a las normas previstas en ese nuevo Capítulo.

• De acuerdo a lo propuesto en el artículo 4.15.2., para efectos de esta nueva reglamentación, se entenderá que un edificio se encuentra destinado al arriendo por piezas o habitaciones cuando en él existan 2 o más de estas unidades destinadas a tales fines. 

• Asimismo, como una forma de garantizar las adecuadas condiciones de habitabilidad de quienes residan en estas unidades, se han dispuesto ciertos estándares mínimos en lo referido a:

1. Exigencias de mobiliario mínimo que deben considerar las piezas o habitaciones (cama, velador, closet)
2. Dotación mínima de artefactos sanitarios por cantidad de ocupantes (inodoros, lavamanos, tinas o receptáculos).
3. Deberá considerarse al menos un baño para personas con discapacidad. Asimismo, se establece que el proyecto debe considerar una ruta accesible en los términos que lo exige la actual normativa.
4. Deben contemplar agua caliente en todos los lavamanos, tinas o receptáculos y lavaplatos que considere el proyecto.
5. Exigencia de artefactos o mobiliario mínimo en cocina (lavaplatos, encimera, horno, refrigerador)
6. Se ha determinado la capacidad mínima de usuarios que debe albergar el comedor para efectos de su uso simultáneo.
7.  Se ha establecido que el recinto lavandería debe contemplar lavadero y máquina lavadora en los términos previstos en el reglamento.

• Finalmente, se establece que en la solicitud de permiso para este tipo de proyectos, deberá acompañarse un informe del arquitecto que la suscribe, en el cual se detalle el cumplimiento de las exigencias establecidas en este Capítulo y la forma en que se cumplen, además, las normas relativas a las instalaciones de agua potable, alcantarillado, electricidad, gas y telecomunicaciones, cuando corresponda.